پاکستان کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مشکل اور الجھن کے مرحلے سے گزر رہی ہے۔ تعمیراتی لاگتیں بلند ہیں، خریداروں کی استطاعت کمزور ہے، ٹیکسوں نے لین دین کی سرگرمیوں کو متاثر کیا ہے، اور بہت سے سرمایہ کار پہلے ہی محتاط ہیں۔ اس ماحول میں، حکومت اور ترقیاتی ادارے پراپرٹی مارکیٹ کو دو مختلف اشارے بھیج رہے ہیں۔
ایک طرف، ایسے اقدامات ہیں جو رئیل اسٹیٹ کے لیے معاون نظر آتے ہیں۔ ہاؤسنگ فنانس کو فروغ دیا جا رہا ہے، پراپرٹی لین دین کی لاگتوں کا جائزہ لیا جا رہا ہے، عدالت اور پالیسی کی پیشرفت پراپرٹی مالکان کو کچھ راحت دے رہی ہے، اور عوامی پیغام رسانی سے ظاہر ہوتا ہے کہ سرمایہ کاری اور تعمیراتی سرگرمیوں کو فروغ دیا جانا چاہیے۔ یہ اقدامات اس لیے اہم ہیں کیونکہ پاکستان کو رہائش، تعمیراتی ملازمتیں، دستاویزی لین دین، اور سرمایہ کاروں کے اعتماد کی ضرورت ہے۔
دوسری طرف، نفاذ کی سرگرمیوں کی ایک بڑھتی ہوئی لہر ہے۔ سی ڈی اے اور آر ڈی اے غیر قانونی یا غیر منظور شدہ ہاؤسنگ اسکیموں کی فہرستیں شائع کر رہے ہیں، عوامی وارننگیں جاری کر رہے ہیں، دفاتر سیل کر رہے ہیں، نوٹس دے رہے ہیں، اور اسلام آباد اور راولپنڈی کے مختلف حصوں میں تجاوزات کے خلاف یا انہدام کی کارروائیاں کر رہے ہیں۔
یہ ایک سنگین اعتماد کا مسئلہ پیدا کرتا ہے۔ مارکیٹ سنتی ہے کہ پراپرٹی کی سرمایہ کاری کو فروغ دیا جانا چاہیے، لیکن ساتھ ہی، وہ نفاذ کی خبریں، غیر قانونی اسکیموں کی فہرستیں، سیل کرنے کی کارروائیاں، اور عوامی نوٹس بھی دیکھتی ہے۔ حقیقی خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے، یہ الجھن پیدا کرتا ہے: کیا رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو سہولت فراہم کی جا رہی ہے، یا اسے مزید عدم استحکام میں دھکیلا جا رہا ہے؟
خریدار کے لیے اہم نکتہ: حمایت مثبت ہے، لیکن قانونی وضاحت سب سے پہلے
خریداروں کے لیے اہم نکتہ سادہ ہے۔ کم ٹرانسفر فیس، ہاؤسنگ فنانس کی حمایت، ممکنہ ٹیکسوں میں نرمی، اور مخصوص پراپرٹی ٹیکسوں کے گرد قانونی راحت پاکستان کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مثبت ہیں، لیکن وہ قانونی تصدیق کی ضرورت کو ختم نہیں کرتے۔ 2026 میں، حقیقی خریداروں کو قیاس آرائی والی فائلوں، غیر واضح توسیعوں، یا ایسی اسکیموں کے بجائے منظور شدہ، تیار شدہ، اور قانونی طور پر واضح پراپرٹی کو ترجیح دینی چاہیے۔
مارکیٹ خود ضابطے سے نہیں ڈرتی۔ خریدار عدم استحکام سے ڈرتے ہیں۔ اگر حکومت چاہتی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری بحال ہو، تو معاون پالیسی اور سخت نفاذ کو واضح عوامی درجہ بندی، خریداروں کے تحفظ، اور جہاں ممکن ہو عملی باقاعدگی کے ساتھ مل کر چلنا چاہیے۔
اصل مسئلہ ضابطہ نہیں ہے
اس میں کوئی شک نہیں ہونا چاہیے کہ ضابطہ ضروری ہے۔ کوئی بھی سنجیدہ خریدار، سرمایہ کار، مشیر، یا رئیل اسٹیٹ پلیٹ فارم جعلی سوسائٹیوں، غیر قانونی فائلوں کی فروخت، گمراہ کن مارکیٹنگ، یا مناسب زمین کی ملکیت اور منظوری کے بغیر شروع کی گئی اسکیموں کی حمایت نہیں کرنی چاہیے۔
ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظور شدہ لے آؤٹ، درست این او سی، قانونی رسائی سڑکوں، مناسب ٹرانسفر سسٹم، سہولیات کے علاقے، پارکس، یوٹیلٹیز، اور واضح ریکارڈ کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس کے بغیر، عوام دھوکہ دہی، عدم استحکام، اور طویل مدتی نقصانات کا شکار ہوتے ہیں۔
لیکن پاکستان میں اصل مسئلہ خود ضابطہ نہیں ہے۔ اصل مسئلہ تاخیر شدہ، غیر واضح، اور غیر مساوی ضابطہ ہے۔ جب کوئی اسکیم منظوری کے بغیر نئی شروع کی جاتی ہے، تو فوری کارروائی لوگوں کو مستقبل کے نقصانات سے بچا سکتی ہے۔ لیکن جب کوئی پرانا علاقہ برسوں سے موجود ہو، جب لوگ پہلے ہی گھر بنا چکے ہوں، دکانیں کھول چکے ہوں، یوٹیلٹیز نصب کر چکے ہوں، اور زندگی کی بچتیں لگائی ہوں، تو معاملہ بہت زیادہ پیچیدہ ہو جاتا ہے۔
ایسے معاملات میں، نفاذ کو ایک تازہ خلاف ورزی کی طرح نہیں سمجھا جا سکتا جو کل ظاہر ہوئی۔ یہ ایک عوامی تحفظ کا مسئلہ، ایک منصوبہ بندی کا مسئلہ، اور ایک اعتماد کا مسئلہ بن جاتا ہے۔
تاخیر شدہ نفاذ اعتماد کو کیوں نقصان پہنچاتا ہے
جب حکام کئی سالوں کے بعد غیر قانونی یا غیر منظور شدہ اسکیموں کی طویل فہرستیں شائع کرتے ہیں، تو عوام قدرتی طور پر ایک اہم سوال پوچھتے ہیں: اگر یہ اسکیمیں غیر قانونی تھیں، تو انہیں اتنے طویل عرصے تک فروخت، اشتہار، ترقی، اور توسیع کی اجازت کیوں دی گئی؟
یہ سوال یہ نہیں کہتا کہ غیر قانونی ترقی کو نظر انداز کیا جانا چاہیے۔ اس کا مطلب صرف یہ ہے کہ تاخیر شدہ نفاذ عوامی لاگت پیدا کرتا ہے۔ خریداروں نے نیک نیتی سے پلاٹ خریدے ہوں گے۔ خاندانوں نے گھر بنائے ہوں۔ چھوٹی کاروباروں نے ان علاقوں میں دکانیں کھولی ہوں۔ مقامی پراپرٹی مارکیٹیں ان کمیونٹیز کے گرد قائم ہو چکی ہوں۔
جب برسوں کی خاموشی کے بعد کارروائی ہوتی ہے، تو بوجھ اکثر اصل فیصلہ سازوں، ڈویلپرز، پروموٹروں، یا ان اداروں کے بجائے عام لوگوں پر پڑتا ہے جنہوں نے صورتحال کو بڑھنے دیا۔
یہی وجہ ہے کہ عمل کو محتاط، شفاف، اور منظم ہونے کی ضرورت ہے۔ اچانک نوٹس، سیل کرنے کی کارروائیاں، انہدام کی خبریں، اور بار بار وارننگیں انتظامی طور پر مضبوط لگ سکتی ہیں، لیکن وہ وسیع تر مارکیٹ کو پریشان کر سکتی ہیں اگر ان کے ساتھ کوئی واضح حل منسلک نہ ہو۔
سی ڈی اے کی ٹرانسفر فیس میں کمی مثبت ہے، لیکن اعتماد کو کم فیس سے زیادہ کی ضرورت ہے
اسلام آباد کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے پراپرٹی ٹرانسفر چارجز کو کم کرنے کا سی ڈی اے کا فیصلہ ایک مثبت قدم ہے۔ اعلیٰ ٹرانسفر لاگتیں لین دین کو مشکل بناتی ہیں، خاص طور پر جب مارکیٹ پہلے ہی سست ہو۔ کم لین دین کی لاگت حقیقی خریداروں اور بیچنے والوں کو قانونی چینلز کے ذریعے سودے مکمل کرنے میں مدد کر سکتی ہے۔
یہ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کے لیے اچھا ہے۔ یہ دستاویزی لین دین کو فروغ دے سکتا ہے اور ان خریداروں پر دباؤ کم کر سکتا ہے جو پہلے ہی ٹیکسوں، تعمیراتی لاگتوں، کمزور استطاعت، اور غیر یقینی مارکیٹ کے حالات سے نمٹ رہے ہیں۔
ہمارا جائزہ
یہ ایک اچھی پالیسی سمت ہے، لیکن یہ اکیلے کافی نہیں ہے۔ خریدار صرف ٹرانسفر فیس کو نہیں دیکھتا۔ خریدار یہ بھی پوچھتا ہے کہ آیا پراپرٹی قانونی طور پر محفوظ ہے، کیا پروجیکٹ منظور شدہ ہے، کیا ٹرانسفر محفوظ ہے، کیا علاقے میں مستقبل کا خطرہ ہے، اور کیا سرمایہ کاری کا قانونی طور پر دفاع کیا جا سکتا ہے۔
اگر ٹرانسفر لاگتیں کم کر دی جائیں لیکن مارکیٹ بیک وقت نفاذ کی خبریں اور ہاؤسنگ اسکیموں کے گرد عدم استحکام دیکھ رہی ہے، تو اعتماد کا فائدہ محدود ہو جاتا ہے۔
کم فیس مارکیٹ کی سرگرمی کو بہتر بنا سکتی ہے، لیکن قانونی وضاحت اعتماد کی حفاظت کرتی ہے۔ دونوں کو ایک ساتھ درکار ہیں۔
ہاؤسنگ فنانس کی حمایت مفید ہے، لیکن اسے قانونی طور پر واضح انوینٹری کی ضرورت ہے
حکومت کی حمایت یافتہ ہاؤسنگ فنانس اور کم لاگت والے ہوم لون پروگرام حقیقی اختتامی صارفین کی حمایت کر سکتے ہیں۔ پاکستان میں رہائش کی ایک بڑی قلت ہے، اور بہت سے خاندان طویل مدتی فنانسنگ کے بغیر گھر خریدنے سے قاصر ہیں۔
اگر مناسب طریقے سے نافذ کیا جائے، تو ہاؤسنگ فنانس تعمیرات، مزدوری، سیمنٹ، سٹیل، فنشنگ میٹریل، چھوٹے ٹھیکیداروں، اور بہت سی منسلک صنعتوں کی حمایت کر سکتا ہے۔ یہ خاندانوں کو کرایہ سے ملکیت کی طرف منتقل کرنے میں بھی مدد کر سکتا ہے۔
اختتامی صارفین کے لیے، وزیر اعظم اپنا گھر پروگرام اور 1 کروڑ میرا گھر میرا آشیانہ ہوم لون اسکیم جیسے پروگرام مفید ہو سکتے ہیں، لیکن صرف جب فنانس شدہ پراپرٹی قانونی طور پر واضح، بینک کے لیے قابل قبول، اور مناسب طور پر دستاویزی ہو۔
ہمارا جائزہ
ہاؤسنگ فنانس مثبت ہے، لیکن یہ صرف تب ہی کام کرتا ہے جب پراپرٹی قانونی طور پر واضح ہو۔ بینکوں، خریداروں، اور سرمایہ کاروں کو منظور شدہ پروجیکٹس، قابل اعتماد ملکیت کے ریکارڈ، محفوظ ٹرانسفر سسٹم، اور مناسب دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔
اگر بڑی تعداد میں ہاؤسنگ اسکیمیں عوامی طور پر غیر قانونی یا غیر منظور شدہ کے طور پر درج ہیں، تو خریدار اس بارے میں غیر یقینی ہو جاتے ہیں کہ کہاں محفوظ طریقے سے سرمایہ کاری کرنی ہے۔ بینک بھی محتاط ہو جاتے ہیں کیونکہ قانونی طور پر واضح پراپرٹی کی فنانسنگ مشکل ہوتی ہے۔
یہ ایک عملی تضاد پیدا کرتا ہے۔ حکومت چاہتی ہے کہ لوگ گھر خریدیں، لیکن بہت سے خریدار غیر یقینی ہیں کہ کون سے پروجیکٹس قانونی طور پر محفوظ ہیں۔ ہاؤسنگ فنانس کو کامیاب بنانے کے لیے، حکام کو ہاؤسنگ اسکیموں کے لیے ایک سادہ اور قابل اعتماد عوامی تصدیقی نظام بھی فراہم کرنا چاہیے۔
بیرون ملک سرمایہ کاری کے پیکجز کو زمینی سطح پر اعتماد کی ضرورت ہے
حکومت بیرون ملک پاکستانیوں کے لیے خصوصی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کی سہولت پر بھی بات کر رہی ہے۔ یہ ایک مثبت سمت ہے کیونکہ بیرون ملک پاکستانی پاکستان کی پراپرٹی مارکیٹ میں رسمی غیر ملکی کرنسی، دستاویزی ادائیگیوں، اور طویل مدتی سرمایہ لا سکتے ہیں۔
منہل اسٹیٹ نے پہلے ہی بیرون ملک پاکستانیوں کے لیے تجویز کردہ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری پیکج کا احاطہ کیا ہے، جو ظاہر کرتا ہے کہ پالیسی ساز بیرون ملک سرمائے کی اہمیت کو سمجھتے ہیں۔ لیکن صرف ترغیبات اعتماد کو دوبارہ تعمیر نہیں کر سکتیں اگر خریدار غیر قانونی اسکیموں، غیر واضح منظوریوں، کمزور پروجیکٹ کی حیثیت، یا تاخیر شدہ نفاذ سے ڈرتے ہوں۔
بیرون ملک سرمایہ کار عدم استحکام کے لیے زیادہ حساس ہوتے ہیں کیونکہ وہ باقاعدگی سے سائٹ کا دورہ نہیں کر سکتے، ہر نوٹس کو ذاتی طور پر تصدیق نہیں کر سکتے، یا زمینی سطح پر مقامی حکام کی کارروائیوں پر عمل نہیں کر سکتے۔ اگر مارکیٹ غیر قانونی اسکیموں کی فہرستوں، غیر واضح منظوری کے مراحل، اور تاخیر شدہ نفاذ سے بھری ہوئی ہے، تو بیرون ملک پاکستانی ٹیکس یا سرمایہ کاری کی ترغیبات پیش کیے جانے پر بھی ہچکچاتے ہیں۔
بیرون ملک سرمائے کو سنجیدگی سے واپس لانے کے لیے، پاکستان کو ترغیبات سے زیادہ کی ضرورت ہے۔ اسے ایک قابل اعتماد تصدیقی نظام، محفوظ بینکنگ چینلز، منظور شدہ انوینٹری، شفاف پروجیکٹ کی حیثیت، اور حقیقی خریداروں کے لیے واضح تحفظ کی ضرورت ہے۔
پراپرٹی ٹیکس میں نرمی مدد کر سکتی ہے، لیکن خوف کو صرف ٹیکس کٹوتیوں سے دور نہیں کیا جا سکتا
پراپرٹی سیکٹر کے لیے ممکنہ نرمی، بشمول ٹیکسوں کا تجزیہ اور کم لین دین کا دباؤ، پر بھی بحث ہوئی ہے۔ یہ اہم ہے کیونکہ اعلیٰ ٹیکسوں نے حالیہ برسوں میں رئیل اسٹیٹ کی سرگرمی کو سست کر دیا ہے۔
بجٹ 2026-27 کی حالیہ بحثوں نے پراپرٹی سیکٹر کے لیے ایک مثبت اشارہ پیدا کیا ہے۔ رپورٹ شدہ تجاویز میں پراپرٹی کی خرید و فروخت پر ود ہولڈنگ ٹیکس میں ممکنہ کمی شامل ہے، بشمول فائلرز کے لیے سیکشن 236K اور 236C کے تحت نرمی۔ اگر مناسب طریقے سے نافذ کیا جائے، تو یہ لین دین کے دباؤ کو کم کر سکتا ہے اور دستاویزی خرید و فروخت کو فروغ دے سکتا ہے۔
منہل اسٹیٹ نے بجٹ 2026-27 کے لیے ان رئیل اسٹیٹ ٹیکس ریلیف تجاویز پر تفصیل سے بحث کی ہے۔ یہی موضوع ان خریداروں کے لیے بھی اہم ہے جو ایف بی آر 236C اور 236K پراپرٹی ٹیکس کے قواعد کے تحت عملی لین دین کی لاگت کو سمجھنا چاہتے ہیں۔
جب ٹیکس بہت زیادہ ہوتے ہیں، تو بہت سے لوگ خریدنے میں تاخیر کرتے ہیں، فروخت سے گریز کرتے ہیں، یا اپنے پیسے کو دوسرے علاقوں میں منتقل کر دیتے ہیں۔ منطقی ٹیکس مارکیٹ میں سرگرمی واپس لا سکتے ہیں اور مناسب دستاویزات کی حوصلہ افزائی کر سکتے ہیں۔
کسی لین دین کو حتمی شکل دینے سے پہلے، خریداروں کو بھی ایک قابل اعتماد پراپرٹی ٹیکس کیلکولیٹر کے ساتھ ایف بی آر اور ڈی سی ویلیوز کے ذریعے ٹیکسوں، ڈی سی ویلیو کے اثر، اور ٹرانسفر لاگت کا تخمینہ لگانا چاہیے، کیونکہ استطاعت صرف فروخت کی قیمت کے بارے میں نہیں ہے۔
ہمارا جائزہ
ٹیکس ریلیف مفید ہے، لیکن یہ پورے اعتماد کے مسئلے کو حل نہیں کر سکتا۔ اگر خریدار کو ڈر ہے کہ کسی اسکیم کو بعد میں نوٹس، سیل، مقدمے، یا منظوری کے مسائل کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، تو کم ٹیکس کافی نہیں ہوگا۔
رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ایک مشترکہ حل کی ضرورت ہے: مناسب ٹیکس، تازہ دھوکہ دہی کے خلاف سخت کارروائی، واضح منظوری کی حیثیت، اور پرانی آباد شدہ علاقوں کے لیے منصفانہ باقاعدگی کے طریقہ کار جہاں عوامی پیسہ پہلے سے ہی شامل ہے۔
سیکشن 7E ریلیف بھی مارکیٹ کے جذبات کی حمایت کرتا ہے
اعتماد کا ایک اور اہم اشارہ سیکشن 7E پراپرٹی ٹیکس کے گرد حالیہ عدالتی پیشرفت ہے۔ منہل اسٹیٹ نے رپورٹ کیا ہے کہ وفاقی آئینی عدالت نے رئیل اسٹیٹ پر سیکشن 7E پراپرٹی ٹیکس کو منسوخ کر دیا ہے، جس نے بہت سے پراپرٹی مالکان اور سرمایہ کاروں کے درمیان تشویش پیدا کی تھی کیونکہ اس نے غیر منقولہ جائیداد پر ٹیکس کے دباؤ کے تاثر کو بڑھایا تھا۔
دستاویزی سرمایہ کاروں کے لیے، اس قسم کی راحت جذبات کو بہتر بنا سکتی ہے کیونکہ ٹیکس کی وضاحت طویل مدتی پراپرٹی کی منصوبہ بندی کا ایک اہم حصہ ہے۔ جب سرمایہ کار محسوس کرتے ہیں کہ ٹیکس کے دباؤ کو منطقی بنایا جا رہا ہے، تو وہ رکھنے، خریدنے، فروخت کرنے، اور لین دین کو دستاویز کرنے کے لیے زیادہ تیار ہو جاتے ہیں۔
لیکن پھر سے، ٹیکس کی وضاحت مارکیٹ کا صرف ایک پہلو ہے۔ خریدار کو قانونی وضاحت، منظوری کی حیثیت، محفوظ ٹرانسفر، اور مستقبل کی نفاذ کی عدم استحکام سے تحفظ کی بھی ضرورت ہے۔
آر ڈی اے کی غیر قانونی اسکیم وارننگز: ضروری، لیکن درجہ بندی غائب ہے
آر ڈی اے نے راولپنڈی کے کنٹرول والے علاقوں میں غیر مجاز یا غیر قانونی نجی ہاؤسنگ اسکیموں کی ایک بڑی تعداد کے خلاف عوام کو خبردار کیا ہے۔ ایسی وارننگیں اہم ہیں کیونکہ بہت سے لوگ اشتہارات، ڈیلر کے دعووں، سوشل میڈیا مہمات، اور پرکشش قسطوں کے منصوبے دیکھ کر سرمایہ کاری کرتے ہیں۔
عوامی وارننگیں نئے خریداروں کو خطرناک سرمایہ کاری سے بچا سکتی ہیں۔ وہ ان ڈویلپرز پر بھی دباؤ ڈالتی ہیں جو قانونی منظوری مکمل کرنے سے پہلے پروجیکٹس کی مارکیٹنگ کرتے ہیں۔
راولپنڈی ریجن میں 293 غیر قانونی ہاؤسنگ سوسائٹیوں کے خلاف آر ڈی اے کی حالیہ کارروائی ظاہر کرتی ہے کہ یہ کوئی معمولی انتظامی مسئلہ نہیں ہے۔ اتھارٹی کی کریک ڈاؤن، وارننگز، اور تجویز کردہ قانونی کارروائیاں خریداروں کے تحفظ کے لیے اہم ہیں، لیکن مارکیٹ کو مناسب درجہ بندی کی بھی ضرورت ہے تاکہ حقیقی خریدار سمجھ سکیں کہ آیا کوئی اسکیم دھوکہ دہی کے خطرے میں ہے، منظوری زیر التوا ہے، جزوی طور پر قابل تعمیل ہے، پرانی آباد ہے، یا مکمل طور پر غیر منظم ہے۔
خریداروں کو کسی بھی راولپنڈی پروجیکٹ کا موازنہ قابل اعتماد حوالوں جیسے راولپنڈی میں آر ڈی اے کی منظور شدہ ہاؤسنگ اسکیمیں اور آر ڈی اے کی غیر قانونی ہاؤسنگ اسکیموں کی فہرست سے بھی کرنا چاہیے کوئی بھی ادائیگی کرنے سے پہلے۔
ہمارا جائزہ
خود وارننگ ضروری ہے، لیکن مناسب درجہ بندی کے بغیر ایک لمبی فہرست کافی نہیں ہے۔ ہر اسکیم ایک جیسی نہیں ہوتی۔ کچھ میں زمین کی ملکیت کے سنگین مسائل ہو سکتے ہیں۔ کچھ زمین پر کنٹرول کے بغیر فائلیں بیچ رہی ہوں گی۔ کچھ نے منظوری کے دستاویزات جمع کرائے ہوں گے لیکن عمل مکمل نہیں کیا ہوگا۔ کچھ پرانی آباد جگہیں ہو سکتی ہیں جہاں جرمانے اور منصوبہ بندی کی اصلاحات کے ساتھ باقاعدگی ممکن ہو۔
ایک نئی شروع کی گئی قیاس آرائی والی فائل فروخت کرنے والی پروجیکٹ کو اس طرح نہیں سمجھا جانا چاہیے جیسے ایک پرانی جگہ جہاں لوگ پہلے ہی گھر اور کمیونٹیز بنا چکے ہیں۔
آر ڈی اے کو مثالی طور پر اسکیموں کو واضح زمروں میں درجہ بندی کرنا چاہیے: دھوکہ دہی کے خطرے والی اسکیمیں، زمین کے تنازعہ والی اسکیمیں، منظوری زیر التوا اسکیمیں، جزوی طور پر قابل تعمیل اسکیمیں، پرانی آباد اسکیمیں، اور غیر منظم اسکیمیں۔ یہ خریداروں کو صرف ایک لمبی خوف پر مبنی فہرست دیکھنے کے بجائے خطرے کی اصل سطح کو سمجھنے میں مدد دے گا۔
سی ڈی اے کی غیر قانونی ہاؤسنگ اسکیموں کی فہرستیں: خریدار کی آگاہی اچھی ہے، لیکن حل زیادہ اہم ہے
سی ڈی اے نے اسلام آباد میں غیر قانونی یا غیر منظور شدہ ہاؤسنگ اور ایگرو فارمنگ اسکیموں کی عوامی فہرستیں بھی اپ ڈیٹ کی ہیں۔ یہ فہرستیں ان خریداروں کے لیے مفید ہیں جو جاننا چاہتے ہیں کہ آیا کسی پروجیکٹ کو مناسب منظوری حاصل ہے۔
اسلام آباد زون 3 اور 4 میں سی ڈی اے کی حالیہ کارروائی یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ خریداروں کو درست حیثیت کی وضاحت کی ضرورت کیوں ہے۔ بہت سے پروجیکٹس کو پرکشش ناموں، فارم ہاؤس کے تصورات، یا قسطوں کے منصوبوں کے ذریعے مارکیٹ کیا جاتا ہے، لیکن خریدار کو یہ جانچنا چاہیے کہ آیا اسکیم قانونی طور پر منظور شدہ ہے، کیا مشتہر بلاک شامل ہے، اور کیا متعلقہ منصوبہ بندی کے قواعد کے تحت ترقی کی اجازت ہے۔
منہل اسٹیٹ نے اسلام آباد کے زون 3 اور 4 میں غیر قانونی ہاؤسنگ اور ایگرو فارمنگ اسکیموں کے خلاف سی ڈی اے کی حالیہ کارروائی کا احاطہ کیا ہے، اور خریداروں کو نجی سوسائٹیوں، ایگرو فارمنگ اسکیموں، یا توسیع بلاکس میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے اسلام آباد میں سی ڈی اے کی غیر قانونی ہاؤسنگ اسکیموں پر اپ ڈیٹ شدہ رہنمائی کا بھی جائزہ لینا چاہیے۔
تاہم، مارکیٹ کو ناموں سے زیادہ کی ضرورت ہے۔ خریداروں کو یہ جاننے کی ضرورت ہے کہ مسئلہ اصل میں کیا ہے۔ کیا اسکیم مکمل طور پر جعلی ہے؟ کیا زمین کی ملکیت متنازعہ ہے؟ کیا این او سی زیر التوا ہے؟ کیا لے آؤٹ غیر منظور شدہ ہے؟ کیا اسکیم جزوی طور پر تیار ہے؟ کیا موجودہ رہائشیوں کی حفاظت کی گئی ہے؟ کیا باقاعدگی ممکن ہے؟
ہمارا جائزہ
عوامی فہرستوں کو صرف لوگوں کو خبردار نہیں کرنا چاہیے؛ انہیں رہنمائی بھی کرنی چاہیے۔ واضح حل کے منصوبے کے بغیر بار بار فہرستیں الجھن اور خوف پیدا کرتی ہیں۔
ایک بہتر نظام ایک براہ راست عوامی ڈیش بورڈ ہوگا جہاں ہر اسکیم کی ایک واضح حیثیت ہوگی: منظور شدہ، زیر جائزہ، منظوری زیر التوا، باقاعدگی ممکن، مقدمہ زیر التوا، غیر منظم، یا دھوکہ دہی کا خطرہ۔
یہ حقیقی خریداروں، ڈیلرز، رہائشیوں، بیرون ملک پاکستانیوں، اور مشیروں کو باخبر فیصلے کرنے میں مدد دے گا۔ یہ افواہوں کو بھی کم کرے گا کیونکہ لوگ صرف مارکیٹ کی بات یا نامکمل سوشل میڈیا پوسٹس پر انحصار نہیں کریں گے۔
اسکیم دفاتر کی سیلنگ: تازہ فروخت کے لیے جائز، لیکن موجودہ خریداروں کو تحفظ کی ضرورت ہے
جب حکام دفاتر سیل کرتے ہیں یا غیر منظور شدہ اسکیموں میں عوامی لین دین روکتے ہیں، تو بیان کردہ مقصد عام طور پر مزید غیر قانونی فروخت اور خرید کو روکنا ہوتا ہے۔ خریداروں کے تحفظ کے نقطہ نظر سے، قانونی طور پر غیر واضح پروجیکٹ میں تازہ فروخت کو روکنا جائز ہو سکتا ہے۔
اگر کسی پروجیکٹ کو منظوری حاصل نہیں ہے اور وہ اب بھی فعال طور پر پلاٹ فروخت کر رہا ہے، تو تازہ مارکیٹنگ کے خلاف کارروائی مستقبل کے خریداروں کو لاعلمی میں خطرہ مول لینے سے بچا سکتی ہے۔
ہمارا جائزہ
مسئلہ تب شروع ہوتا ہے جب پرانے یا جزوی طور پر آباد علاقوں کو اسی سخت انداز سے نمٹایا جاتا ہے۔ دفتر سیل کرنے سے نئی فروخت رک سکتی ہے، لیکن یہ موجودہ خریداروں، بنی ہوئی عمارتوں، مقامی کاروباروں، اور وہاں پہلے سے مقیم خاندانوں کے مسئلے کو حل نہیں کرتا ہے۔
ایسے معاملات کے لیے، بہتر طریقہ کار یہ ہونا چاہیے: پہلے تازہ فروخت کو منجمد کریں، گمراہ کن اشتہار بند کریں، ریکارڈ جمع کریں، زمین کی ملکیت کی تصدیق کریں، ترقی کا جائزہ لیں، عوامی سہولیات کی جانچ کریں، اور پھر فیصلہ کریں کہ آیا اسکیم کو باقاعدہ بنایا جا سکتا ہے، جزوی طور پر باقاعدہ بنایا جا سکتا ہے، جرمانہ کیا جا سکتا ہے، دوبارہ منصوبہ بندی کی جا سکتی ہے، یا بند کیا جا سکتا ہے۔
موجودہ خریداروں کو ڈویلپرز اور حکام کے درمیان بے بس نہیں چھوڑا جانا چاہیے۔ عوامی تحفظ نفاذ کے عمل کا حصہ ہونا چاہیے۔
بڑے ناموں کے نوٹس وسیع تر مارکیٹ میں تشویش پیدا کرتے ہیں
جب بڑے اور معروف ڈویلپرز کو نوٹس یا تعمیل کے مسائل کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو اس کا اثر صرف ایک پروجیکٹ تک محدود نہیں ہوتا۔ یہ پوری مارکیٹ کے موڈ کو متاثر کرتا ہے۔ عام سرمایہ کار پوچھنا شروع کر دیتے ہیں: اگر بڑے ناموں کو منظوری یا تعمیل کے مسائل کا سامنا ہو سکتا ہے، تو چھوٹی سوسائٹیوں کا کیا ہوگا؟
اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ بڑے ڈویلپرز کو قواعد سے استثنیٰ حاصل ہونا چاہیے۔ درحقیقت، بڑے ڈویلپرز کو زیادہ احتیاط سے قواعد پر عمل کرنا چاہیے کیونکہ عوامی نمائش بہت زیادہ ہوتی ہے۔ لے آؤٹ میں تبدیلی، سہولیات کے علاقے، این او سی کی شرائط، رسائی سڑکوں، زمین کے استعمال، اور ترقیاتی حدود سے متعلق مسائل کو مناسب طریقے سے حل کیا جانا چاہیے۔
ہمارا جائزہ
بڑے ڈویلپرز کے خلاف کارروائی شفاف اور مخصوص ہونی چاہیے۔ حکام کو واضح طور پر بتانا چاہیے کہ آیا مسئلہ پورے پروجیکٹ، ایک مرحلے، ایک بلاک، ایک سہولیاتی علاقے، ایک رسائی سڑک، مستقبل کی توسیع، یا صرف ایک تعمیل کی شرط کو متاثر کرتا ہے۔
اس وضاحت کے بغیر، مارکیٹ کی افواہیں سرکاری معلومات سے زیادہ مضبوط ہو جاتی ہیں۔ خریدار الجھن کا شکار ہو جاتے ہیں، ڈیلرز ملے جلے وضاحتیں دینا شروع کر دیتے ہیں، اور سرمایہ کاروں کا اعتماد کمزور ہو جاتا ہے۔
بڑے پروجیکٹس کو تعمیل کی طرف دھکیلا جانا چاہیے، لیکن موجودہ خریداروں کو ڈویلپرز اور حکام کے درمیان تنازعات میں کولیٹرل نقصان نہیں بننا چاہیے۔
پرانی آبادیاں منصوبہ بندی اور ہاؤسنگ پالیسی کا مسئلہ ہیں
اسلام آباد اور راولپنڈی میں پرانی آبادیوں میں تجاوزات کے خلاف آپریشن سب سے حساس مسائل میں سے ہیں۔ حکام کے پاس سرکاری زمین کی بازیابی، سڑکوں کو صاف کرنے، نالوں کی حفاظت کرنے، پارکوں کو بحال کرنے، یا سرکاری زمین سے غیر قانونی ڈھانچے کو ہٹانے کے قانونی وجوہات ہو سکتی ہیں۔
لیکن پرانی بستیاں ہمیشہ نئی تجاوزات جیسی نہیں ہوتیں۔ بہت سے خاندان ان علاقوں میں برسوں سے رہ رہے ہوں گے۔ کچھ علاقوں میں غیر رسمی ریکارڈ، یوٹیلٹی کنکشن، سیاسی تاریخ، مقامی بازار، اسکول، مساجد، اور قائم کمیونٹیز ہو سکتی ہیں۔
ہمارا جائزہ
تازہ تجاوزات اور پرانی رہائش کو ایک ہی طرح سے نہیں نمٹایا جانا چاہیے۔ تازہ تجاوزات کو جلدی روکا جا سکتا ہے۔ پرانی آباد بستیوں کو سروے، سماعتوں، تصدیق، بحالی کی منصوبہ بندی، اور ایک انسانی عمل کی ضرورت ہے۔
جہاں باقاعدگی ممکن ہو، اسے منصوبہ بندی کی اصلاحات اور مناسب جرمانے کے ساتھ سمجھا جانا چاہیے۔ جہاں منتقلی ضروری ہو، وہاں ایک واضح دوبارہ آباد کاری کا منصوبہ ہونا چاہیے۔ جہاں ڈویلپر کا دھوکہ شامل ہو، وہاں عام خریداروں کو نقصان پہنچنے سے پہلے ذمہ دار فریقوں سے وصولی کی جانی چاہیے۔
شہری منصوبہ بندی کو صرف بلڈوزروں سے ٹھیک نہیں کیا جا سکتا۔ اسے پالیسی، ریکارڈ، سروے، سستے رہائشی اختیارات، اور طویل مدتی حکمرانی کی ضرورت ہے۔
غیر مساوی نفاذ کا تاثر بھی ایک مارکیٹ کا مسئلہ ہے
پراپرٹی مارکیٹ میں سب سے بڑی تشویش میں سے ایک یہ تاثر ہے کہ نفاذ ہمیشہ برابر یا قابل پیشین گوئی نہیں ہوتا۔ چاہے یہ تاثر مکمل طور پر درست ہو یا نہ ہو، یہ سرمایہ کاروں کے اعتماد کو متاثر کرتا ہے۔
جب چھوٹی بستیاں فوری کارروائی کا سامنا کرتی ہیں، پرانی دیہی جگہیں دباؤ کا شکار ہوتی ہیں، اور بڑی اسکیمیں برسوں تک نوٹس اور مذاکرات میں پھنسی رہتی ہیں، تو لوگ مستقل مزاجی پر سوال اٹھانا شروع کر دیتے ہیں۔ ایک سخت نظام اب بھی سرمایہ کاری کو راغب کر سکتا ہے اگر وہ واضح اور برابر ہو۔ ایک غیر متوقع نظام خوف پیدا کرتا ہے۔
ہمارا جائزہ
مارکیٹ ضابطے سے اتنا نہیں ڈرتی جتنا وہ عدم استحکام سے ڈرتی ہے۔ سرمایہ کار سخت قواعد کے مطابق ڈھل سکتے ہیں۔ وہ منظوریوں کی تصدیق کر سکتے ہیں، قانونی اخراجات ادا کر سکتے ہیں، اور خطرناک پروجیکٹس سے بچ سکتے ہیں۔ لیکن وہ اعتماد کے ساتھ منصوبہ بندی نہیں کر سکتے جب نفاذ اچانک، تاخیر سے، یا منتخب نظر آئے۔
لہذا حکام کو شفاف عمل پر توجہ دینی چاہیے۔ عوامی نوٹس میں مسئلہ، خلاف ورزی کی قسم، اگلا قدم، موجودہ خریداروں کے حقوق، اور کیا باقاعدگی ممکن ہے، واضح کرنا چاہیے۔
یہ نفاذ کو زیادہ قابل اعتماد اور مارکیٹ کے جذبات کو کم نقصان دہ بنائے گا۔
حکام کو کیا مختلف کرنا چاہیے
حل غیر قانونی اسکیموں کو نظر انداز کرنا نہیں ہے۔ یہ حقیقی خریداروں اور منظور شدہ ڈویلپرز کے ساتھ ناانصافی ہوگی۔ حل یہ بھی نہیں ہے کہ ہر پرانی آباد علاقے کو ایک تازہ غیر قانونی لانچ کی طرح سمجھا جائے۔
ایک بہتر طریقہ یہ ہوگا کہ پرانی، متنازعہ، آباد، یا جزوی طور پر تیار شدہ اسکیموں کے لیے مشترکہ جائزہ کمیٹیاں بنائی جائیں۔ ان کمیٹیوں میں ترقیاتی اتھارٹی، राजस्व محکمہ، منصوبہ بندی کے ماہرین، مقامی انتظامیہ، قانونی نمائندے، اور خریدار یا رہائشی نمائندے شامل ہونے چاہئیں۔
کمیٹی کو زمین کی ملکیت، لے آؤٹ کی حیثیت، جسمانی ترقی، آبادی، سڑک تک رسائی، یوٹیلٹی کی حیثیت، عوامی سہولیات، ڈویلپر کے ریکارڈ، خریدار کے ریکارڈ، اور باقاعدگی کے امکان کو چیک کرنا چاہیے۔
جائزے کے بعد، ہر اسکیم کو ایک واضح زمرے میں رکھا جانا چاہیے۔
منظور شدہ یا معمولی اصلاحات کے ساتھ قابل منظوری: ان اسکیموں کو جرمانے، منصوبہ بندی کی اصلاح، سہولیات کی منتقلی، اور ترقیاتی شرائط کے ذریعے باقاعدہ بنایا جانا چاہیے۔
جزوی طور پر باقاعدہ اسکیمیں: ان میں دوبارہ منصوبہ بندی، مخصوص خلاف ورزیوں کو ہٹانا، سہولیات کے علاقوں کی اصلاح، یا ڈویلپر کے جرمانے کی ضرورت ہو سکتی ہے جبکہ موجودہ حقیقی خریداروں کو زیادہ سے زیادہ محفوظ رکھا جائے۔
غیر منظم لیکن آباد اسکیمیں: ان کے لیے بندش سے پہلے ایک عوامی تحفظ کا منصوبہ درکار ہوگا، جس میں قانونی اور عملی طور پر جائز ہونے پر دوبارہ آباد کاری یا معاوضہ شامل ہو۔
دھوکہ دہی کے خطرے والی یا فائل فروخت کرنے والی اسکیمیں: ان کو سخت کارروائی، لین دین کی منجمدی، اسپانسرز سے وصولی، اور خریداروں کے ریفنڈ کے طریقہ کار کا سامنا کرنا پڑے گا۔
اس قسم کی درجہ بندی بار بار عوامی فہرستوں سے کہیں زیادہ بہتر ہوگی جو لوگوں کو خبردار کرتی ہیں لیکن مسئلہ کو واضح طور پر حل نہیں کرتی ہیں۔
یہی وجہ ہے کہ ایک ڈیجیٹل تصدیقی نظام اب اختیاری نہیں رہا۔ نیشنل اکاؤنٹیبلٹی بیورو (NAB) کا رئیل اسٹیٹ فراڈ کی روک تھام کے لیے ڈیجیٹل ون-کلک سسٹم متعلقہ ہے کیونکہ خریداروں کو ایک ایسی جگہ کی ضرورت ہے جہاں وہ ادائیگی کرنے سے پہلے منظوری کی حیثیت، زمین کی پشت پناہی، ڈویلپر کا ریکارڈ، شکایات، مقدمات، اور دھوکہ دہی کے الرٹس چیک کر سکیں۔ اگر ایسا نظام مناسب طریقے سے نافذ کیا جائے، تو یہ ڈیلر کے دعووں، اسکرین شاٹس، سوشل میڈیا مارکیٹنگ، اور نامکمل مارکیٹ افواہوں پر انحصار کو کم کر سکتا ہے۔
2026 میں خریداروں کو کیا کرنا چاہیے
خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے سبق واضح ہے۔ 2026 میں قانونی تصدیق پہلے سے کہیں زیادہ اہم ہے۔ کم قیمت، مشہور ڈیلر، پرکشش قسطوں کا منصوبہ، یا مضبوط تشہیری مہم کافی نہیں ہے۔
خریداری سے پہلے ہمیشہ متعلقہ اتھارٹی سے این او سی کی حیثیت کی تصدیق کریں۔ یہ بھی چیک کریں کہ لے آؤٹ پلان منظور شدہ ہے یا نہیں۔ یہ تصدیق بھی ضروری ہے کہ مخصوص بلاک، فیز یا توسیعی حصہ منظوری میں شامل ہے یا نہیں۔ قبضہ موجود ہے یا نہیں، زمین پر ترقیاتی کام موجود ہے یا نہیں، یوٹیلٹیز قانونی طور پر دستیاب ہیں یا نہیں، اور ٹرانسفر کا عمل مناسب دستاویزی نظام کے ذریعے ہو رہا ہے یا نہیں۔ یہ سب باتیں لازمی چیک کریں۔
خریداروں کو فیصلہ کرنے سے پہلے سرکاری اور قابل اعتماد حوالہ جات بھی استعمال کرنے چاہئیں۔ اسلام آباد کے لیے اسلام آباد کی غیر قانونی ہاؤسنگ اسکیموں کے بارے میں تازہ معلومات چیک کریں۔ راولپنڈی کے لیے کسی بھی پروجیکٹ کا موازنہ راولپنڈی کی آر ڈی اے منظور شدہ ہاؤسنگ اسکیموں اور آر ڈی اے کی غیر قانونی ہاؤسنگ اسکیموں کی فہرست سے کریں۔ سستی مگر قانونی طور پر غیر واضح پراپرٹی بعد میں بہت مہنگی ثابت ہو سکتی ہے، خاص طور پر جب ٹرانسفر، قبضہ یا دوبارہ فروخت مشکل ہو جائے۔
خریداروں کو مارکیٹ میں عام استعمال ہونے والے جملوں سے بھی محتاط رہنا چاہیے، جیسے “این او سی زیر عمل ہے”، “منظوری جلد آ جائے گی”، “سوسائٹی پرانی ہے اس لیے محفوظ ہے”، یا “سب لوگ یہاں خرید رہے ہیں”۔ یہ جملے مارکیٹ میں عام ہو سکتے ہیں، لیکن یہ قانونی ثبوت نہیں ہیں۔
موجودہ ماحول میں واضح ٹرانسفر سسٹم رکھنے والے منظور شدہ اور ترقی یافتہ علاقے، رعایتی مگر قیاس آرائی پر مبنی فائلوں سے زیادہ قیمتی ہیں۔ قانونی وضاحت اب کسی بھی پراپرٹی سرمایہ کاری کی سب سے مضبوط خصوصیات میں سے ایک بن چکی ہے۔
حتمی تجزیہ
پاکستان کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو لاقانونیت کی ضرورت نہیں۔ اسے صاف، دستاویزی، منظور شدہ، اور شفاف ترقی کی ضرورت ہے۔ جعلی سوسائٹیوں، غیر قانونی فائل فروخت، گمراہ کن اشتہارات، اور غیر منظور شدہ زمین کی ترقی نے کئی سالوں سے مارکیٹ کو نقصان پہنچایا ہے۔
اسی وقت، حکام کو یہ بھی سمجھنا ہوگا کہ تاخیر سے کی جانے والی کارروائی عوامی لاگت پیدا کرتی ہے۔ اگر کوئی اسکیم کئی سالوں سے موجود ہے، اگر گھر بن چکے ہیں، اگر دکانیں چل رہی ہیں، اگر خاندان وہاں رہ رہے ہیں، اور اگر عوام کا پیسہ پہلے ہی لگ چکا ہے، تو ردعمل صرف ایک سادہ نوٹس یا اچانک کارروائی کی صورت میں نہیں ہونا چاہیے۔
ریاست کو زمین کو منظم کرنے کا حق حاصل ہے۔ لیکن ضابطہ کاری کے ساتھ طریقہ کار، شفافیت، درجہ بندی، باقاعدگی کے امکانات، خریداروں کا تحفظ، اور منصفانہ وصولی کے طریقہ کار بھی ہونے چاہئیں۔
یہی وجہ ہے کہ 2026 میں پاکستان کا رئیل اسٹیٹ شعبہ اعتماد کے بحران کا سامنا کر رہا ہے۔ حکومت ہاؤسنگ فنانس، کم فیس، ممکنہ ٹیکس نرمی، بیرون ملک سرمایہ کاری کی سہولت، اور عدالتی پیشرفت کے ذریعے پراپرٹی ٹیکس میں کچھ ریلیف کے ذریعے سرمایہ کاری کو سہارا دینے کی کوشش کر رہی ہے۔ لیکن بار بار نفاذ کی خبریں، غیر قانونی اسکیموں کی فہرستیں، نوٹس، دفاتر کی سیلنگ، اور انہدام کی کارروائیاں سرمایہ کاروں کو مزید محتاط بنا رہی ہیں۔
آگے کا راستہ نہ خاموشی ہے اور نہ گھبراہٹ۔ آگے کا راستہ منظم اصلاح ہے۔
منہل اسٹیٹ کا مؤقف سادہ ہے: قانونی اور منظور شدہ رئیل اسٹیٹ کو مضبوطی سے فروغ دینا چاہیے۔ دھوکہ دہی اور جعلی اسکیموں کے خلاف سخت کارروائی ہونی چاہیے۔ لیکن پرانی آباد اسکیموں اور طویل عرصے سے موجود بستیوں کے لیے سخت کارروائی سے پہلے مناسب جائزہ، واضح درجہ بندی، جہاں ممکن ہو باقاعدگی، اور خریداروں کا تحفظ ہونا چاہیے۔ یہی متوازن طریقہ عوام کو محفوظ رکھ سکتا ہے، قانونی نظم بہتر بنا سکتا ہے، اور پاکستان کی پراپرٹی مارکیٹ میں سرمایہ کاروں کا اعتماد دوبارہ بحال کر سکتا ہے۔
